Comprendre les mécanismes d'augmentation du loyer d'un bail commercial revêt une importance cruciale. Nous vous offrons des éclairages sur la révision légale, l'impact de la rénovation ou de clauses spécifiques et le déplafonnement. Éviter des litiges futurs est à portée de main.
Le bail commercial
Définition et principes du bail commercial
Le bail commercial est un contrat de location qui lie le propriétaire d'un bien immobilier, appelé le bailleur, à une entreprise ou un commerçant, désignée sous le terme locataire. Ce type de location se rapporte uniquement aux locaux utilisés pour l'exploitation d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Sa durée minimale est généralement fixée à neuf ans afin de garantir au locataire une certaine stabilité pour son entreprise. Des ajustements peuvent être envisagés selon les accords entre les parties.
Les acteurs du bail commercial
Au sein du dispositif du bail commercial interviennent deux principales entités : le propriétaire (ou encore dénommé « bailleur ») et l’entreprise ou professionnel libéral (aussi nommée « locataire »). Le premier propose en location ses biens immobiliers destinés à un usage professionnel tandis que la seconde partie exploite ces derniers dans le cadre précisément défini par leur activité professionnelle. Il convient toutefois de noter qu'il existe aussi des tiers concernés indirectement comme les garants éventuels des parties prenantes directes ainsi que leurs conseils juridiques respectifs.
La révision légale
Nous abordons ici la section consacrée à la révision légale du loyer d'un bail commercial. Pour procéder à une hausse de celui-ci, deux pré-requis sont exigés : premièrement, l'existence d'une clause de révision dans le contrat initial est nécessaire et deuxièmement, cette majoration ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'une période triennale.
Si ces conditions sont remplies, alors il devient envisageable de modifier le montant du loyer en se basant sur l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). Ces indices traduisent les variations économiques et offrent un cadre impartial pour adapter les tarifs.
- L'indice ILC vise principalement les commerces et certaines activités artisanales.
- L'indice ILAT s'adresse aux autres activités tertiaires non commerciales.
Il est crucial de souligner que si aucune clause ne prévoit la revalorisation triennale du loyer ou si celle-ci n’a pas été mise en œuvre depuis plus de trois ans, le locataire a la possibilité de solliciter une baisse du montant.
N'oublions pas que toute hausse doit se conformer à un plafond déterminé par décret.
L'augmentation annuelle
Dans le cadre d'un bail commercial, une augmentation annuelle du loyer est prévue par la loi. Cette progression, qui ne peut dépasser l'indice des loyers commerciaux (ILC) diffusé chaque trimestre par l'INSEE, n'est pas systématique.
Pour qu'elle devienne effective, le propriétaire doit en avertir son locataire par courrier recommandé avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire. L’augmentation sera applicable à partir de la date d’envoi de cette notification.
Il est essentiel pour les parties impliquées de bien saisir ces modalités afin de gérer au mieux leurs relations contractuelles et anticiper les possibles différends.
La rénovation du local
Les travaux nécessaires
La rénovation d'un local commercial peut entraîner une augmentation du loyer. Cependant, il est important de souligner que tous les aménagements ne provoquent pas forcément cet effet. Si des modifications sont effectuées pour garantir la conformité du local aux normes de sécurité et d'accessibilité ou pour compenser le vieillissement naturel et l’usure habituelle du matériel, ils ne justifient généralement pas une hausse du loyer.
L'impact sur le loyer
Dans certaines situations toutefois, lorsque les rénovations rehaussent de manière significative la valeur locative commerciale - c'est-à-dire qu'elle offre un bénéfice additionnel au locataire qui lui permet d’améliorer son activité professionnelle – elles peuvent engendrer une augmentation de loyer. Il est donc crucial que propriétaire et locataire soient en accord dès le début sur l'éventuelle influence des améliorations réalisées sur le montant du bail.
Les cas particuliers
Il y a néanmoins des scénarios spécifiques où la loi encadre rigoureusement toute élévation de loyer suite à des travaux. Par exemple, dans le cadre d'un renouvellement de bail commercial après exécution par le propriétaire d’un investissement matériel conséquent (travaux structurels majeurs), l’augmentation annuelle maximale possible est limitée à 10 % pendant trois ans au maximum suivants ces investissements. Il convient également noter qu'une clause contractuelle peut définir en avance si oui ou non certaines catégories de travaux entraîneront une augmentation du loyer et dans quelles conditions.
Les clauses spécifiques
Au-delà de l'augmentation annuelle et des travaux de rénovation, d'autres facteurs peuvent influencer le loyer d'un bail commercial. Nous explorerons les clauses spécifiques pertinentes.
La durée du bail est un élément clé. Une hausse significative du loyer peut survenir lors du renouvellement du bail commercial. Pour être légitime, cette augmentation ne doit pas dépasser la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), à moins que le local ait subi une modification matérielle justifiant un montant supérieur.
La clause d'échelle mobile ou clause indexation autorise une révision régulière (généralement annuelle) du loyer en fonction de variations d'un indice comme l'ILC ou l'indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).
Une autre possibilité est d'inclure dans le contrat initial une clause recette liant partiellement ou totalement le montant du loyer aux revenus générés par le locataire dans son exploitation commerciale.
Enfin, les clauses résolutoires stipulent que tout retard dans paiement entraîne la résiliation effective immédiate sans formalité particulière avec paiement intégral des sommes dues jusqu'à échéance normale.
L'introduction de ces clauses spécifiques nécessite un accord entre les deux parties lors de la signature initiale ou lors d'une renégociation ultérieure. Il est primordial pour chacun de comprendre ces clauses avant engagement.
La situation de déplafonnement
Avez-vous déjà entendu parler du déplafonnement du loyer dans un bail commercial ? Cette situation peut survenir et il est crucial de la comprendre pour mieux l'appréhender.
Le déplafonnement s'applique en général lors du renouvellement d'un bail commercial, après une période minimale de neuf ans. C'est une exception à la règle générale de plafonnement des loyers qui autorise l'accroissement du loyer à être supérieur à celle qui résulterait de l'application de la variation de l’indice INSEE.
Mais dans quelles circonstances et comment cette disposition est-elle mise en œuvre ? Pour cela, nous vous suggérons les critères suivants :
- La durée: Le contrat doit avoir atteint ou dépassé 9 ans.
- Variation significative: Les conditions d'activité au sein du local ont subi des changements majeurs influant sa valeur locative.
- Modification matérielle : Des modifications importantes ont été réalisées aux lieux augmentant ainsi leur valeur.
- Secteur sauvegardé: Si le local se trouve dans un secteur préservé dont le plan a reçu approbation.
Sachez que ces conditions sont cumulatives et doivent toutes être satisfaites pour que le déplafonnement soit envisageable. Il est essentiel, dès lors qu'on envisage cette démarche, d'en discuter avec son avocat ou conseiller juridique afin d'examiner chaque cas spécifique.
Faire face à des litiges
Recourir à la médiation professionnelle
En cas de litige relatif à une hausse du loyer d'un bail commercial, l'option première est souvent un processus de médiation et faire appel à une agence immobilière. Cette approche se révèle moins onéreuse et engendre moins de conflits que la voie judiciaire. Des experts qualifiés sont disponibles pour faciliter la communication entre les parties et aider à établir un arrangement amiable.
Saisir les tribunaux compétents
Si toutefois, aucun consensus n'est atteint par le biais de la médiation, le différend peut être porté devant les tribunaux. Dans ce contexte, c'est généralement le tribunal judiciaire qui détient l'autorité pour résoudre ces contentieux commerciaux. Il est néanmoins conseillé de consulter un professionnel du droit afin d'initier correctement cette démarche.
Gérer efficacement les conflits
La meilleure stratégie pour éviter des litiges autour des hausses du loyer dans un bail commercial reste une gestion proactive et transparente des potentiels désaccords. En déterminant au préalable des règles précises sur comment sera calculée toute augmentation future du loyer, on réduit fortement les risques de mésententes ultérieures.
